Chaque notion que Metryk affiche, sa règle de calcul exacte, et ce qu'elle ne dit pas. 34 entrées.
Metryk publie des chiffres qui viennent de sources publiques et de calculs que nous faisons nous-mêmes. Les écrans du produit disent, à côté de chaque chiffre, d'où il vient. Cette page dit comment il est obtenu — les seuils, les fenêtres, les pondérations réelles — et surtout ce que chacun ne permet pas de conclure.
L'inventaire des sources de données, leurs licences et leur rôle sont ailleurs : mentions légales & sources. Le détail champ par champ d'un bien donné se lit dans l'onglet Données brutes de son dossier.
Comment cette page reste vraie
Une page qui décrit un calcul devient fausse au premier changement de calcul, et une documentation fausse sur la méthode est pire que pas de documentation. Chaque entrée déclare donc les valeurs et le code qu'elle décrit ; un test automatique les relit à chaque modification du produit et bloque la mise en production tant que l'entrée concernée n'a pas été relue.
Ce filet ne couvre pas tout, et le dire fait partie de l'engagement : certaines notions décrivent un principe plutôt qu'un paramètre, et reposent sur une relecture humaine. L'étiquette portée par chaque entrée indique laquelle des deux situations s'applique.
Ce que Metryk regarde
Avant tout chiffre : sur quoi il porte. Un bien, une annonce et une vente ne sont pas la même chose, et confondre les trois suffit à mal lire tout le reste.
Un même logement est souvent publié sur plusieurs portails à la fois, parfois à des prix différents. Metryk réunit ces publications en un seul bien, et c'est ce bien que vous consultez — pas l'une de ses annonces.
Comment c'est calculé
Le rapprochement se fait à deux étages. Le premier est déterministe : deux annonces qui partagent la même position arrondie, la même surface, le même nombre de pièces et le même type de bien sont le même logement. Le second est flou : il compare descriptions, adresses, références d'agence et empreintes des photos, et il faut plusieurs preuves indépendantes pour fusionner. La localisation n'est jamais un péage d'entrée — elle sert de signal quand elle est fiable des deux côtés, et se tait sinon. C'est délibéré : sur 60 241 annonces actives mesurées, SeLoger ne publie aucune coordonnée, LeBonCoin place 83 % de ses annonces au centre de la commune, et 11 % seulement de l'ensemble ont un point à 50 m près. Exiger un point aurait empêché de reconnaître les doublons exactement là où ils sont les plus nombreux.
Ce que ça ne dit pas
Le rapprochement n'est pas parfait. Il reste des biens vus deux fois, et — plus rarement — deux biens voisins réunis à tort. Les photos identiques d'un programme neuf sont le cas le plus difficile.
Quand les portails annoncent des prix différents pour le même bien, Metryk ne tranche pas : il affiche la fourchette et vous renvoie vers chaque annonce d'origine.
Sources
LeBonCoin · SeLoger · Bien'ici · Annonces des notaires
Depuis combien de temps le bien est proposé à la vente. Metryk compte à partir de la date de publication du portail, pas de la date à laquelle il a lui-même découvert l'annonce.
Comment c'est calculé
La durée affichée part de la date de mise en ligne déclarée par le portail. Un bien est signalé « nouveau » en dessous de 7 jours, et sa durée n'est affichée en clair qu'au-delà de 90 jours. Quand le portail ne déclare aucune date de publication, Metryk ne connaît que sa propre date de première observation : il dit alors « vu il y a… » et s'abstient d'afficher une ancienneté, qui serait celle de son suivi et non celle du bien.
Ce que ça ne dit pas
Une annonce retirée puis republiée repart souvent à zéro chez le portail. Une durée courte ne prouve donc pas qu'un bien est récemment arrivé sur le marché.
Une durée longue ne dit rien du prix : elle peut refléter un bien atypique, une saisonnalité ou un mandat mal diffusé autant qu'un prix trop haut.
Le cumul des baisses observées sur le bien depuis que Metryk le suit, et leur nombre.
Comment c'est calculé
Chaque relevé du prix d'une annonce est historisé. Une baisse est enregistrée quand le prix d'un relevé est inférieur au précédent ; le signal affiche la somme des baisses et leur nombre. Les hausses ne sont pas signalées séparément — le prix courant les intègre.
Ce que ça ne dit pas
Le compteur démarre à la première observation par Metryk, pas à la mise en vente. Une baisse antérieure à notre suivi est invisible.
Un changement de mandataire ou une republication peut remettre le compteur à zéro sans que le prix ait remonté.
Metryk couvre aujourd'hui l'Isère (38) et l'Ardèche (07). En dehors, il n'y a pas de donnée — et c'est une absence, pas un zéro.
Comment c'est calculé
Les annonces, les ventes DVF et les couches d'enrichissement sont collectées sur ces deux départements. Une commune est marquée comme couverte quand son substrat de référence a été chargé ; les écrans qui dépendent de ce substrat se taisent explicitement ailleurs plutôt que d'afficher un résultat calculé sur rien.
Ce que ça ne dit pas
Un bien situé à la frange d'un département couvert peut avoir ses comparables naturels de l'autre côté de la limite, hors périmètre. Son estimation est alors calculée sur un voisinage tronqué.
Le code postal ne suffit pas à situer une commune : certaines communes portent le code postal d'un département voisin. Metryk raisonne sur le code INSEE.
Les ventes passées qui servent de référence pour situer le prix d'un bien. Metryk les cherche d'abord tout près et très ressemblants, puis élargit par paliers jusqu'à en réunir assez.
Comment c'est calculé
Sept paliers, du plus strict au plus large : 500 m puis 1 000 m puis 2 000 m avec une tolérance de surface de ±20 % sur 24 mois ; puis la commune entière à ±25 % sur 24 mois, puis sur 36 mois, puis à ±30 % ; enfin, en dernier ressort, les communes voisines de niveau de prix comparable (±30 %). Le premier palier qui réunit au moins 5 ventes gagne, et l'escalade s'arrête là. Un palier dont le rayon est plus fin que l'incertitude de position du bien est écarté : on ne revendique pas un pool à 500 m autour d'un point qui peut bouger de 1 500 m.
Ce que ça ne dit pas
Le palier atteint change la fiabilité du résultat, et c'est lui que traduit la confiance affichée : paliers 1 à 3 « élevée », 4 et 5 « moyenne », 6 et 7 « faible ».
Le dernier palier — les communes voisines — a été mesuré à environ 29 % d'erreur médiane contre 19 % sur un voisinage propre. Il sauve surtout le rural qui n'aurait aucune estimation, au prix d'une précision nettement moindre. Il est toujours servi en confiance faible.
Cinq ventes suffisent à produire un chiffre. C'est peu : une médiane sur cinq points est sensible à une seule vente atypique.
Un ordre de grandeur de ce que vaut le bien au regard des ventes réellement signées autour de lui — donné en fourchette, jamais en chiffre unique.
Comment c'est calculé
Metryk calcule la médiane du prix au m² des comparables retenus, ainsi que ses 25ᵉ et 75ᵉ centiles, et les applique à la surface du bien. La fourchette affichée est celle des centiles : elle décrit la dispersion réelle des ventes du secteur. Le nombre de ventes retenues et le palier atteint sont affichés à côté.
Ce que ça ne dit pas
Metryk n'estime pas le bien, il estime son marché. Aucune caractéristique propre au logement — étage, exposition, état, vue, travaux — n'entre dans ce calcul. Deux biens de même surface au même endroit reçoivent la même estimation.
Ce n'est ni une expertise ni une évaluation au sens réglementaire. Le plancher d'erreur mesuré sur notre méthode est de l'ordre de 19 % d'écart médian, dans les meilleures conditions de voisinage.
La fourchette dit la dispersion du marché, pas la fiabilité de la mesure. Une fourchette étroite calculée sur 5 ventes n'est pas plus sûre qu'une fourchette large calculée sur 60.
De combien le prix demandé s'écarte, en pourcentage, du prix au m² médian des ventes comparables. C'est le chiffre le plus regardé du produit.
Comment c'est calculé
Écart = (prix au m² de l'annonce − médiane des comparables) ÷ médiane des comparables, exprimé en pourcentage. Un écart négatif signifie que le bien est affiché sous le prix au m² médian des ventes signées autour de lui.
Ce que ça ne dit pas
Il compare un prix affiché à des prix signés. La marge de négociation est donc déjà incluse dans l'écart : un bien à −5 % n'est pas nécessairement une affaire, c'est peut-être un prix normal avant négociation.
Le prix au m² écrase tout ce qui n'est pas la surface. Un rez-de-chaussée sur rue et un dernier étage avec vue, dans le même immeuble, ont le même prix au m² de référence.
Un écart calculé sur un palier large — commune entière, communes voisines — compare le bien à un marché qui n'est plus vraiment le sien. La confiance affichée à côté est la seule façon de le savoir.
DVF recense les ventes réellement conclues devant notaire et publiées par l'administration fiscale. C'est le socle de toutes les estimations de valeur de Metryk.
Comment c'est calculé
Metryk retient les mutations de logements sur une fenêtre de 24 à 36 mois selon le palier atteint, en écartant les natures de mutation qui ne sont pas des ventes ordinaires. Les ventes multi-lots sont regroupées par mutation pour ne pas compter plusieurs fois la même transaction.
Ce que ça ne dit pas
DVF est publié avec un décalage de plusieurs mois. Sur un marché qui bouge vite, les ventes les plus récentes ne sont pas encore là.
Le prix DVF est le prix de l'acte : il inclut ce qui a été vendu avec le logement (cave, parking, terrain) sans toujours permettre de l'isoler. Le prix au m² s'en trouve parfois majoré.
L'Alsace-Moselle et Mayotte sont absentes du dispositif national. Cela ne concerne pas notre périmètre actuel, mais c'est une limite de la source.
Sources
DVF (DGFiP)
Affiché dans
Dossier · Marché · Dossier · Données brutes · Territoire
Le prix rapporté à la surface habitable. Pratique pour comparer, trompeur pour conclure.
Comment c'est calculé
Prix au m² = prix ÷ surface habitable déclarée. Pour les annonces, la surface est celle déclarée par l'annonce, sans vérification possible. Pour les ventes DVF, c'est la surface bâtie de l'acte.
Ce que ça ne dit pas
La surface déclarée dans une annonce n'est pas garantie, et n'est pas toujours la surface Carrez.
Le prix au m² baisse mécaniquement avec la taille du logement. Comparer un studio à un cinq-pièces au m² compare deux marchés différents, pas deux prix.
Un bien dont la surface est fausse produit un prix au m² faux, donc un écart à la médiane faux. C'est la première chose à vérifier quand un écart paraît trop beau.
Le loyer est l'estimation la plus fragile du produit, et celle dont dépendent le rendement et toute la simulation de financement. Trois des six notions ci-dessous portent une limite qu'il faut connaître avant de s'en servir.
Le loyer mensuel que le logement pourrait obtenir, estimé à partir des annonces de location du secteur — et, à défaut, d'un modèle national.
Comment c'est calculé
Metryk escalade des couches, de la plus fine à la plus large, et la première qui réunit assez d'annonces gagne. L'escalier dépend de la densité de la commune. En commune dense (agglomération de plus de 50 000 habitants, ou plus de 20 000 habitants) : quartier IRIS, puis 500 m, puis 1 000 m, puis la commune, puis les communes voisines de niveau de prix comparable, puis l'intercommunalité. En ville moyenne (à partir de 3 500 habitants) les rayons s'élargissent à 1 000 et 2 000 m. En rural, les rayons serrés sont sautés d'emblée — les communes sont étendues et les annonces clairsemées : commune, 2 000 m, voisines, intercommunalité. Le nombre minimal d'annonces exigé va de 8 en dense à 4 en rural. La valeur centrale est une médiane pondérée : chaque annonce pèse d'autant plus qu'elle est proche et de surface voisine (décroissance douce, à mi-poids vers 940 m d'écart et 18 % de surface). Si aucune couche n'aboutit, Metryk sert le modèle national DHUP à l'échelle de la commune.
Ce que ça ne dit pas
Les couches ne se valent pas. Un loyer servi au palier « intercommunalité » décrit un bassin, pas un quartier. Le nom de la couche retenue est affiché — c'est l'information la plus utile de ce bloc.
Ce sont des loyers d'annonce, pas des loyers de baux signés. Ils portent la marge de négociation du bailleur.
Au dernier palier, le modèle DHUP est une modélisation nationale à la commune. Sa courbe d'évolution dans le temps s'est révélée être du bruit de modèle, sans mouvement propre à la commune : ne l'interprétez pas comme une tendance locale.
Sources
LeBonCoin · SeLoger · Bien'ici · Carte des loyers (DHUP / ANIL)
Quelles locations entrent dans le calcul du loyer, et lesquelles en sont volontairement écartées.
Comment c'est calculé
Le pool retient les annonces de location du même type de bien, dans la tolérance de surface du palier atteint. Les chambres en colocation en sont exclues, sur la foi du titre de l'annonce et de motifs ancrés. Les meublés et les nus sont distingués et servis séparément : ce sont deux marchés, pas deux nuances du même.
Ce que ça ne dit pas
L'exclusion des colocations n'est pas une précaution de style, c'est une correction mesurée : 1 396 annonces sur 18 218, à 32 €/m²/mois de médiane contre 15 pour le reste. Elles faussaient la lecture dans les deux sens — vers le haut sous 20 m², vers le bas au-delà de 90 m² quand l'annonce porte la surface du logement entier.
La détection porte sur le titre seul. Une colocation dont le titre ne le dit pas entre encore dans le pool.
Le pool ne connaît que les annonces actives ou récemment retirées. Un marché locatif peu liquide donne un pool mince, sans que rien ne l'empêche de produire un chiffre.
L'intervalle dans lequel se situent les loyers du secteur pour un logement comparable.
Comment c'est calculé
Ce sont les 25ᵉ et 75ᵉ centiles des loyers au m² du pool retenu, appliqués à la surface du bien — la moitié centrale des annonces comparables. Au dernier palier, c'est l'intervalle de prédiction publié avec le modèle DHUP qui est repris tel quel.
Ce que ça ne dit pas
La largeur de cette fourchette ne dit pas la fiabilité de l'estimation. Elle décrit la dispersion des loyers observés, pas la solidité de la mesure : une fourchette calculée sur 6 annonces peut apparaître plus étroite qu'une fourchette calculée sur 50. Regardez le nombre d'annonces retenues à côté.
Mesuré sur notre propre base : 720 fourchettes sont dégénérées — trop étroites pour être crédibles — et l'étroitesse est en moyenne plus forte sous 10 comparables qu'au-delà de 50. C'est l'inverse de ce qu'une fourchette devrait faire.
Une correction est identifiée mais n'est pas encore appliquée. En attendant, lisez la fourchette avec le nombre d'annonces, jamais seule.
Sources
LeBonCoin · SeLoger · Bien'ici · Carte des loyers (DHUP / ANIL)
L'indice élevée / moyenne / faible affiché à côté du loyer estimé.
Comment c'est calculé
Il est déterminé par la couche qui a produit le loyer, et par elle seule. Les couches fines — quartier IRIS, rayons serrés — sont marquées « élevée » ; la commune et les communes voisines « moyenne » ; l'intercommunalité « faible ». L'indice ne dépend ni du nombre d'annonces retenues, ni de la dispersion des loyers observés.
Ce que ça ne dit pas
Cet indice mesure à quelle distance nous avons trouvé les annonces, pas la précision du loyer. Une confiance « élevée » signifie que les comparables sont proches géographiquement — elle ne garantit pas qu'ils soient nombreux.
Mesuré sur notre base, ils le sont même moins : les estimations marquées « élevée » reposent sur 18 annonces en médiane, contre 29 pour celles marquées « moyenne », et portent 41 % d'incertitude en plus. Une confiance « élevée » peut donc accompagner une estimation plus fragile qu'une « moyenne ».
Lisez toujours l'indice avec le nombre d'annonces retenues et le nom de la couche, qui sont affichés à côté.
Dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, le loyer maximum légalement demandable pour ce logement. Ce n'est pas une estimation : c'est un barème.
Comment c'est calculé
Le barème préfectoral croise la zone géographique, le nombre de pièces (plafonné à « 4 et plus »), l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le caractère meublé ou nu. Metryk répond sur trois états. Applicable : le disque d'incertitude de la position du bien est entièrement dans le périmètre encadré et dans une seule zone du barème. Non applicable : ce disque est entièrement en dehors. Inconnu dans tous les autres cas — et le motif est affiché : commune non auditée, barème non chargé, barème hors période de validité, position inconnue, ou disque à cheval sur une limite. Le rayon du disque est la précision de position du bien, avec un plancher de 25 m et une valeur de 500 m quand la précision est inconnue.
Ce que ça ne dit pas
Une incertitude géographique n'est jamais transformée en « pas encadré ». Un bien à cheval sur la limite du périmètre reste « inconnu » : selon l'endroit exact, le plafond diffère ou il n'existe pas.
Le plancher de 25 m n'est pas un excès de prudence : le périmètre officiel est publié sur une carte au 1/80 000, dont le trait est plus épais que le pixel. Trancher plus fin serait emprunter une précision que la source n'a pas.
Grenoble n'est encadrée qu'à 53 % de sa superficie — le périmètre suit l'arrêté, pas les limites de la commune. Un bien grenoblois peut légitimement n'être pas encadré.
Les compléments de loyer prévus par la loi ne sont pas modélisés : le plafond affiché est le plafond de référence majoré, hors complément.
Sources
Arrêtés préfectoraux d'encadrement des loyers · Zones tendues (DILA)
Le loyer annuel estimé rapporté au prix demandé, sans aucune charge déduite.
Comment c'est calculé
Rendement brut = loyer annuel estimé au m² ÷ prix au m² de l'annonce × 100. Aucun abattement forfaitaire n'est appliqué. Metryk ne publie pas de rendement net : un abattement national uniforme prétendrait chiffrer charges, taxe foncière, vacance et gestion sans rien connaître du bien. Le net se calcule dans l'onglet Financement, à partir de vos hypothèses.
Ce que ça ne dit pas
Ce chiffre n'est pas comparable d'un bien à l'autre. Il dépend de la part de logements meublés parmi les annonces qui ont servi à estimer le loyer, et cette part varie d'un secteur à l'autre. Deux biens identiques dans deux communes peuvent afficher des rendements écartés de près de 20 % pour cette seule raison.
Il hérite de toutes les limites du loyer estimé : la couche atteinte, la taille du pool, la nature « loyer d'annonce » des observations.
Brut veut dire brut. Charges de copropriété, taxe foncière, vacance, gestion, travaux et fiscalité en sont absents — c'est-à-dire l'essentiel de ce qui fait un rendement réel.
Metryk ne note pas un bien. Il dit où il se situe dans le marché, pour une intention d'achat donnée — et un bien mal classé reste entièrement consultable.
Un même bien est classé trois fois, selon trois intentions d'achat : investissement locatif, résidence principale, résidence secondaire. Ce ne sont pas trois mesures de la même chose, mais trois questions différentes posées au même bien.
Comment c'est calculé
Chaque classement est une moyenne pondérée des six sous-scores, avec des poids propres à l'intention. Locatif : valorisation 20 %, rentabilité 35 %, démographie 15 %, marché local 15 %, qualité de vie 10 %, risques 5 %. Résidence principale : 25 / 5 / 15 / 10 / 35 / 10. Résidence secondaire : 30 / 5 / 5 / 10 / 35 / 15. Quand un sous-score manque, son poids est redistribué proportionnellement sur les autres plutôt que compté comme zéro.
Ce que ça ne dit pas
Un classement ne masque, n'exclut ni ne barre jamais un bien. Un bien du quart inférieur reste pleinement consultable, comptable et cliquable.
La redistribution des poids manquants a un revers : un bien mal documenté est classé sur ce qui reste. C'est ce que mesure la confiance du classement, affichée à côté.
Le classement dit une position dans un marché, pas une qualité intrinsèque. Un bien qui mérite l'attention peut être mal classé — l'immobilier est contextuel, et le contexte, lui, n'est pas dans les données.
Les six dimensions qui composent chaque classement. Chacune est un rang : la position du bien parmi tous les biens du périmètre, de 0 à 100.
Comment c'est calculé
Valorisation : le rang de l'écart à la médiane, inversé — un bien affiché sous le marché monte. Rentabilité : le rang du rendement brut. Démographie : niveau de vie médian 35 %, part de cadres 25 %, indice de Gini inversé 20 %, croissance de population 20 %. Marché local : tendance du chômage inversée 40 %, zone tendue 30 %, durée de mise en vente médiane inversée 30 %. Qualité de vie : le rang de l'indice de marchabilité, calculé sur les commerces, écoles, santé et transports accessibles à pied. Risques : arrêtés de catastrophe naturelle des dix dernières années inversés 60 %, potentiel radon inversé 40 %. Tous les rangs sont calculés sur l'ensemble du périmètre couvert, pas sur votre sélection courante.
Ce que ça ne dit pas
Un rang est relatif au périmètre. Un bien « bien classé » l'est parmi les biens d'Isère et d'Ardèche, pas dans l'absolu, et le sens du rang changera le jour où le périmètre s'étendra.
Le sous-score « risques » agrège des aléas de natures très différentes en un seul rang. Pour décider, lisez les risques eux-mêmes dans le Dossier, pas ce rang.
Filtrer l'Explorer ne recalcule aucun rang. Un classement recalculé sur votre sélection paraîtrait plus précis alors qu'il serait artificiel.
Sources
Données calculées par Metryk · INSEE · DARES / France Travail · Géorisques · OpenStreetMap
La façon dont Metryk affiche un classement : trois bandes, jamais une note sur 100.
Comment c'est calculé
La bande est lue sur le rang, pas sur le score : rang à partir de 75 → quart supérieur, rang en dessous de 25 → quart inférieur, entre les deux → moitié intermédiaire. La distinction est essentielle. Le score composite est une moyenne pondérée de rangs, et moyenner ramène vers le centre : sa distribution a un écart-type d'environ 16 et ses quartiles tombent à 36 / 49 / 62. Un seuil « score ≥ 75 » ne classerait que 3 % du stock en quart supérieur. Le rang, lui, est uniforme par construction : les seuils veulent dire ce qu'ils disent. Les mêmes bornes servent à filtrer et à étiqueter, pour qu'un bien filtré « quart supérieur » n'affiche jamais autre chose.
Ce que ça ne dit pas
Trois bandes et pas quatre, parce que la frontière est floue par nature : environ 10 % du stock tient à ±2 points d'une frontière quelconque, et les ex æquo se comptent par paquets de plusieurs centaines de biens. Multiplier les bandes multiplierait les basculements, pas la précision.
Un bien non classé n'est pas un bien mal classé. Faute de données d'entrée, il sort du classement — il ne tombe pas dans le quart inférieur.
« Quart inférieur » n'est pas adouci. C'est une information descriptive ; un signal qu'on atténue est un signal qu'on fausse.
Le rang lui-même n'est jamais affiché. Servi au front, il finirait présenté en « 78/100 » — exactement la fausse précision que les bandes suppriment.
La part du classement qui repose sur des données présentes et lisibles telles quelles, exprimée de 0 à 100.
Comment c'est calculé
C'est la somme des poids des sous-scores qui sont à la fois disponibles et non troublés par une réserve connue. On perd exactement le poids du sous-score concerné, dans deux cas : la donnée manque, ou elle existe mais l'état du bien en trouble la lecture. Aucun coefficient correctif n'est inventé.
Ce que ça ne dit pas
Cette confiance ne corrige rien : ni le score, ni le rang, ni la bande. Elle se déclare à côté d'eux.
Deux biens peuvent partager « quart supérieur » sans reposer sur la même matière. C'est précisément ce que ce nombre sert à voir.
Contrairement à la confiance du loyer estimé, celle-ci mesure bien une complétude — pas une proximité géographique. Les deux mots « confiance » du produit ne disent pas la même chose.
Quand l'annonce signale un bien à rénover ou au contraire neuf ou refait, Metryk déclare que deux sous-scores se lisent avec précaution — et ne change rien d'autre.
Comment c'est calculé
Deux sous-scores sont concernés : valorisation et rentabilité. Un bien à rénover est affiché sous le marché et loué moins cher : sa valorisation et son rendement sont flattés par un prix qui intègre des travaux non chiffrés. Un bien neuf ou refait produit l'effet inverse. Metryk pose la réserve, indique son sens, et s'arrête là.
Ce que ça ne dit pas
Une réserve se déclare, elle ne se dose pas. Aucun abattement n'est appliqué au score : chiffrer les travaux à la place de l'acheteur serait inventer un barème que nous n'avons jamais mesuré.
L'état vient de ce que déclare l'annonce. Un bien à rénover dont l'annonce ne le dit pas ne portera aucune réserve.
« Aucune réserve connue » ne veut pas dire « analyse parfaite » : cela veut dire que rien dans nos données ne signale de biais.
La mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe, assurance comprise, et ce que le crédit coûte au total.
Comment c'est calculé
Mensualité de capital et intérêts calculée par la formule classique du prêt amortissable, à partir du montant emprunté, du taux nominal annuel et de la durée. L'assurance est calculée en pourcentage annuel du capital initial et s'ajoute à cette mensualité, constante sur toute la durée. Le montant emprunté est le prix augmenté des frais de notaire et des travaux chiffrés, diminué de l'apport.
Ce que ça ne dit pas
C'est un taux nominal, pas un TAEG : frais de dossier, garantie, courtage et frais annexes n'y sont pas.
L'assurance est modélisée sur le capital initial, ce qui est le cas le plus courant mais pas le seul — une assurance sur capital restant dû coûte moins cher.
Aucune banque n'est consultée. Ni le taux de départ ni l'obtention du prêt ne sont des engagements.
Aucune saisie n'est obligatoire : la simulation démarre avec des valeurs de départ affichées, que vous remplacez.
Comment c'est calculé
Les valeurs de départ sont : apport 10 %, durée 20 ans, taux nominal 3,3 %, assurance 0,3 % par an, frais de notaire 8 %, charges 60 €/mois, vacance 5 %, régime LMNP micro-BIC, tranche marginale d'imposition 30 %. Le budget travaux démarre « non chiffré » — ni zéro, ni estimé. La taxe foncière suit une cascade de provenances, du plus sûr au dernier recours : déclarée par l'annonce, sinon estimée sur le voisinage, sinon sur la commune fiscale, sinon nationale, et en tout dernier recours un forfait de 15 €/m²/an. Chaque valeur affiche d'où elle vient : réglée par vous, ou défaut Metryk.
Ce que ça ne dit pas
Le forfait de taxe foncière à 15 €/m²/an mesurait 38,2 % d'erreur médiane contre les taxes réellement déclarées — trop bas en commune dense, trop haut en rural. Il ne subsiste que pour les biens qu'aucun recalcul n'a encore couverts ; l'estimation par voisinage, elle, fait 14,7 %.
Les travaux restent « non chiffrés » tant que vous ne vous prononcez pas, et c'est délibéré : « pas de réponse » et « la réponse est zéro » ne sont pas la même chose. Metryk n'a pas d'avis sur le coût de vos travaux.
Un défaut affiché n'est pas un filtre caché : votre profil peut pré-remplir ces valeurs, jamais les appliquer en silence.
Ce qui reste chaque mois une fois le crédit, les charges et l'impôt payés — et comment cela évolue sur la durée.
Comment c'est calculé
Le cash-flow retranche du loyer encaissé la mensualité, les charges non récupérables, la taxe foncière, la vacance et l'impôt. Quatre régimes sont comparés : location nue au micro-foncier ou au réel, location meublée au micro-BIC ou au réel. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, appliqués avec votre tranche marginale d'imposition. La projection déroule ces flux sur la durée du prêt.
Ce que ça ne dit pas
La fiscalité est un modèle simplifié destiné à comparer des régimes entre eux, pas un calcul d'impôt. Ce n'est pas un conseil fiscal, et votre situation personnelle peut tout changer.
La plus-value de revente est volontairement exclue : Metryk ne spécule pas sur les prix futurs. La projection ne contient donc aucun gain patrimonial.
Le loyer projeté est constant. Ni l'indexation, ni les périodes de vacance réelles, ni les impayés, ni les travaux futurs n'y figurent.
Quand un plafond de loyer opposable est connu et inférieur à l'estimation, c'est lui qui sert de point de départ : simuler un projet sur un loyer qu'on n'a pas le droit de demander chiffrerait un projet qui ne peut pas exister.
Le diagnostic de performance énergétique du logement : sa classe énergie, sa classe climat et le coût annuel estimé de ses consommations.
Comment c'est calculé
Metryk reprend le diagnostic publié par l'ADEME, rapproché du logement par son adresse et ses caractéristiques. Les classes, les consommations et le coût annuel estimé sont ceux du diagnostic : Metryk ne recalcule rien.
Ce que ça ne dit pas
Le rapprochement entre une annonce et un diagnostic se fait sur l'adresse et la surface. Dans un immeuble, plusieurs diagnostics peuvent correspondre — le rapprochement peut donc être faux.
Un diagnostic a une durée de validité et reflète le logement à la date où il a été fait. Des travaux postérieurs n'y sont pas.
Le coût annuel est celui du diagnostic, calculé sur des conventions d'usage standard et des prix de l'énergie datés. Ce n'est pas une facture.
Sources
DPE (ADEME)
Affiché dans
Dossier · Synthèse · Dossier · Données brutes · Explorer
Les risques naturels et technologiques recensés par les pouvoirs publics à l'endroit du bien.
Comment c'est calculé
Metryk interroge les couches publiques à la position du bien : arrêtés de catastrophe naturelle, plans de prévention des risques, potentiel radon, installations classées, plans d'exposition au bruit des aéroports. Chaque risque est rapporté avec sa source et sa date.
Ce que ça ne dit pas
Metryk énonce qu'un risque est identifié à cet endroit. Il ne dit jamais qu'un lieu est dangereux, ni ne hiérarchise la gravité : « zone concernée par un risque d'inondation identifié » et non « zone à risque élevé ».
Ces couches sont à la maille de la commune ou de la parcelle selon les cas, et la position d'une annonce est elle-même incertaine. Un risque signalé peut ne pas concerner le bien exact, et l'inverse est possible.
L'état des risques réglementaire remis lors d'une vente fait foi ; ceci n'en tient pas lieu.
Sources
Géorisques (BRGM) · ICPE · Plans d'exposition au bruit (DGAC)
Le quartier auquel appartient le bien, et son contour sur la carte.
Comment c'est calculé
Deux origines coexistent et ne sont pas confondues. Quand un portail déclare lui-même le quartier de l'annonce et publie son contour, c'est celui-là qui est retenu — il prime. Sinon, Metryk déduit le quartier depuis les lieux-dits et quartiers d'OpenStreetMap et le découpage IRIS de l'INSEE, en retenant la zone qui couvre la majorité du disque d'incertitude du bien.
Ce que ça ne dit pas
Un seul portail publie des contours de quartier. Un bien qui n'y est pas annoncé n'a pas de contour déclaré, seulement un contour déduit.
Déclaré et déduit sont souvent en désaccord : sur les biens qui ont les deux, environ 9 300 sur 20 500 divergent. Metryk montre les deux et n'arbitre pas.
Un quartier n'a pas de définition officielle. Le nom affiché est celui d'une source, pas une frontière administrative.
Aucun portail ne publie l'adresse exacte d'un bien en vente. Metryk exprime cette incertitude en mètres : le rayon du disque dans lequel le bien se trouve réellement.
Comment c'est calculé
Chaque portail floute à sa manière et Metryk normalise. Bien'ici déclare son rayon (de 50 à 1 000 m selon le mandat) : cette valeur est contractuelle, elle est reprise. LeBonCoin ne déclare rien — son rayon a été mesuré à 1 500 m, sur 3 927 biens vus simultanément par Bien'ici avec un floutage fin : la médiane d'écart réelle est de 714 m, le 90ᵉ centile de 2 166 m. SeLoger ne publie aucun point. Si vous précisez vous-même l'adresse, la précision devient celle du géocodage retenu — 50 m au numéro, 400 m à la voie — ou celle de la punaise que vous posez.
Ce que ça ne dit pas
La position affichée sur la carte est un point, mais l'information est un disque. Le point n'est pas l'adresse du bien.
Le sous-type déclaré par LeBonCoin — « quartier » plutôt que « commune » — ne discrimine rien : 714 m d'écart médian contre 694 m. Un point « quartier » n'y est pas meilleur qu'un point « commune ».
Cette incertitude se propage : elle décide quels paliers de comparables sont recevables, si un plafond de loyer peut être tranché, et quel quartier est retenu. C'est la donnée la plus structurante du produit, et la moins visible.
Le point que vous précisez vous appartient : il est enregistré pour vous seul, ne modifie jamais la donnée source, et reste effaçable.
Sources
LeBonCoin · Bien'ici · Base Adresse Nationale · Votre saisie
Le classement officiel d'une commune en zone de déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Comment c'est calculé
Metryk reprend la liste réglementaire publiée par l'administration, à la maille de la commune. Elle intervient à deux endroits : comme composante du sous-score « marché local », où elle pèse 30 %, et comme repère de contexte dans le Dossier.
Ce que ça ne dit pas
C'est un classement administratif, pas une mesure de tension observée. Une commune peut être tendue sans être classée, et l'inverse.
Être en zone tendue n'implique pas que les loyers y sont encadrés : l'encadrement est un dispositif distinct, avec son propre périmètre et son propre arrêté.
Une commune dont le volume de ventes est suffisant pour que sa médiane de prix veuille dire quelque chose. C'est l'unité de la vue Territoire.
Comment c'est calculé
Une commune devient un secteur à partir de 500 ventes sur une fenêtre de cinq ans, soit environ 100 ventes par an — ce qui donne à peu près 29 secteurs sur l'Isère et l'Ardèche. Le seuil a deux rôles : sous ce volume la médiane du prix au m² est instable, et la vue Territoire est une liste de points de départ, pas un inventaire. Le dossier détaillé d'une commune, lui, est servi pour toute commune couverte, avec un repli qualifié quand son volume propre est mince : fenêtre récente, puis historique complet, puis élargissement aux communes voisines.
Ce que ça ne dit pas
Une commune absente de la liste des secteurs n'est pas un marché sans intérêt : elle est simplement sous le seuil de volume. Le marché entier reste consultable dans l'Explorer.
Une commune n'est pas un marché homogène. La médiane d'une grande commune mélange des quartiers qui n'ont pas les mêmes prix.
Quand la médiane est repliée sur les communes voisines, elle décrit un voisinage et non la commune. Le niveau de repli est affiché.
La barre qui situe une commune parmi les autres secteurs du périmètre, sur le prix au m².
Comment c'est calculé
Les bornes de l'échelle sont le 10ᵉ et le 90ᵉ centile des médianes de tous les secteurs — la fourchette typique, pas le minimum et le maximum bruts. Une commune hors de cette fourchette est simplement bornée à l'affichage.
Ce que ça ne dit pas
Ce sont des centiles et non des extrêmes, délibérément : une commune de luxe isolée écraserait l'échelle et collerait toutes les autres à gauche.
Une commune affichée en butée de barre est hors fourchette typique — la barre ne dit pas de combien.
Le positionnement se lit entre secteurs, c'est-à-dire entre les communes les plus actives du périmètre. Ce n'est pas un positionnement national.
Tout chiffre affiché appartient à l'une de trois familles, et Metryk ne les confond jamais : une donnée de marché, un calcul Metryk, ou votre hypothèse.
Comment c'est calculé
Donnée de marché : reprise telle quelle d'une source — prix d'une annonce, vente DVF, diagnostic, statistique publique. Calcul Metryk : dérivée par nos soins, et alors accompagnée de sa méthode, de son incertitude et de ses comparables. Votre hypothèse : ce que vous avez saisi ou réglé, dans un Dossier ou dans votre profil. Une hypothèse venue de votre profil est signalée comme telle, jamais appliquée en silence.
Ce que ça ne dit pas
La distinction est portée par la présentation, pas par une étiquette sur chaque nombre — étiqueter chaque chiffre saturerait l'écran. Elle est appuyée là où elle compte le plus : Marché, Locatif, Financement.
Un calcul Metryk qui consomme une donnée de marché hérite de ses défauts. Une surface d'annonce fausse produit un prix au m² faux, donc un écart faux.
Metryk affiche « élevée », « moyenne » ou « faible » à côté de plusieurs chiffres. Ces mots ne veulent pas dire la même chose partout.
Comment c'est calculé
Trois indices distincts portent ce nom. Sur l'estimation de valeur, il traduit le palier de comparables atteint : paliers 1 à 3 « élevée », 4 et 5 « moyenne », 6 et 7 « faible ». Sur le loyer estimé, il traduit la couche géographique atteinte, et rien d'autre. Sur le classement, c'est un nombre de 0 à 100 qui mesure la part de données présentes et non troublées.
Ce que ça ne dit pas
Aucun de ces trois indices ne mesure une probabilité d'erreur. Aucun n'est comparable aux deux autres.
Celui du loyer estimé mesure une proximité géographique, pas une précision — et il est, dans nos mesures, en partie contre-intuitif. Voir l'entrée dédiée.
Une confiance élevée n'est jamais une garantie. Elle dit que la méthode a trouvé de quoi travailler dans de bonnes conditions, pas que le résultat est juste pour ce bien.
Une donnée absente est affichée comme absente. Ce n'est ni un zéro, ni un bug, ni un mauvais résultat.
Comment c'est calculé
Quand une couche ne répond pas pour un bien, Metryk l'écrit — « pas encore de comparables ici », « diagnostic non disponible » — et le calcul qui en dépend se tait plutôt que de produire un chiffre sur rien. Dans le classement, un sous-score manquant voit son poids redistribué et fait baisser la confiance affichée ; il n'est jamais compté comme zéro.
Ce que ça ne dit pas
Absent et nul ne se disent pas pareil, et la différence compte : un bien non classé n'est pas dans le quart inférieur, un budget travaux non chiffré n'est pas un budget de zéro euro, « aucune réserve connue » n'est pas « analyse parfaite ».
Une absence peut être temporaire — une couche en cours de chargement — ou structurelle, comme une commune hors périmètre. L'écran dit laquelle quand il le sait.
Quand Metryk sait qu'un chiffre est trompeur, il le dit. Il ne le corrige pas à votre place.
Comment c'est calculé
La règle vaut partout : un biais connu est déclaré à côté du chiffre, avec son sens, et le chiffre reste inchangé. Un bien à rénover garde son écart à la médiane flatteur, assorti d'une réserve. Le budget travaux reste « non chiffré » plutôt que d'être déduit d'un barème au m² que nous n'avons jamais mesuré. Le rendement brut reste brut.
Ce que ça ne dit pas
Cela vous laisse du travail. C'est assumé : appliquer un abattement forfaitaire donnerait un chiffre plus confortable et moins vrai — une fausse précision.
Le corollaire vaut aussi dans l'autre sens : quand Metryk ne signale rien, cela signifie que rien dans nos données ne signale de biais, pas qu'il n'y en a pas.
Les estimations décrites ici sont des ordres de grandeur statistiques. Elles peuvent être fausses pour un bien donné et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une expertise immobilière, ni un conseil fiscal. Voir les mentions légales.